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鄂尔多斯集团三房地产项目定位及物业发展建议

发布时间:

谨呈:鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司
鄂尔多斯集团三房地产项目定 位及物业发展建议(汇报稿)
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鄂托克街

东胜老城区

天 骄

鄂尔多斯广场
伊金霍洛街



杭达

锦拉

路特



鄂尔多斯大街

龙湾

乌审街

天骄花园

鄂尔多斯广场 龙湾项目 天骄花园
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合计

总建面约28万*米(地上) 总建面约25万*米(地上) 总建面约49万*米(地上)
总建面约102万*米(地上)

报告思路导图

PPaarrtt11 项项目目开开发发背背景景分分析析

制定企业发展愿景及三个 房地产项目发展目标

PPaarrtt22 城城市市研研究究线线索索
从城市空间发展的角度,结合各 项目地块属性确定区域价值

PPaarrtt33 市市场场研研究究线线索索
市场深入研究,从市场的角度判 断各种物业类型的发展机会

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PPaarrtt44 三三项项目目整整体体发发展展战战略略
PPaarrtt55 三三项项目目定定位位与与物物业业发发展展建建议议
PPaarrtt66 三三项项目目整整体体开开发发策策略略与与经经济济测测算算

鄂尔多斯广场项目—— 定位与物业发展建议
龙湾项目—— 定位与物业发展建议
天骄花园项目—— 定位与物业发展建议

解读鄂尔多斯集团:雄厚的经济实力

鄂尔多斯温暖全世界
n鄂尔多斯集团是由1981年建成投产的伊克昭盟(现鄂尔多 斯市)羊绒衫厂逐步成长壮大起来的现代企业集团。现已形 成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经 营格局。
n羊绒产业是集团的事业基础,现已发展成为当今世界产销 规模最大、产业体系最为完善、营销网络最为成熟、技术装 备最为先进的行业领军企业。羊绒制品的产销能力达到1000 万件以上,占到了中国的40%和世界的30%以上,产品质量、 市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺行业第一名。
n鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业 和中国行业排头兵企业,进入全国520户重点企业和中国企业 500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌,以150.67 亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。

打造世界名牌

成就系列辉煌

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解读鄂尔多斯集团:强劲的发展活力

鄂尔多斯温暖全世界

羊绒

煤炭

化工 冶金

电力

nn在在““五五业业并并举举、、协协同同发发展展””的的同同 时时,,集集团团还还涉涉足足房房地地产产、、资资产产管管理理、、 电电子子元元件件、、酒酒店店置置业业、、生生物物制制药药等等 多多个个行行业业,,非非主主营营业业务务已已成成为为集集团团 新新的的经经济济增增长长点点和和利利润润源源。。
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1.精神纲领: 讲忠诚、讲责任、讲追求
2.企业价值观: 报效祖国,荣辱不惊,装点家园,铸造人生
3.企业精神: 集智、放胆、拓荒、创新
4.企业信念: 不相信神仙上帝,只信奉事在人为
5.企业愿景: 鄂尔多斯温暖全世界
6.经营使命: 立民族志气,创世界名牌。
……

解读鄂尔多斯房地产集团:构建企业发展愿景
企业发展愿景 ?树立企业品牌,奠定行业领袖地位; ?探索可复制、可持续发展的核心竞争力; ?城市经营者,引领城市发展与升级;
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解读鄂尔多斯房地产集团:项目发展目标
第一目标 自我循环 合理收益——通过合理安排三项目的开
发时序和角色扮演,实现项目整体现金流的安全稳定,获得市场合 理利润,缩短集团的输血时间,早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标 树立品牌 扩大影响——依托集团背景,通过率先
启动项目(部分项目)的市场影响,树立鄂尔多斯房地产的品牌, 奠定市场认知度与美誉度。
第三目标 锻炼团队 复制扩张——构建可复制的发展模式经
验,拓展市场占有量,使得房地产业务板块成为集团主力业务之一
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核心问题:对于大规模、多项目开发,同时涉及住宅、商业、办 公等多种物业类型,我们需要明确的核心问题是——

战略层面

从从全全局局出出发发,,制制定定整整体体开开发发战战略略。。明明确确各各 项项目目在在整整体体中中的的作作用用及及各各项项目目之之间间的的关关系系

项目层面

基基于于各各项项目目本本体体属属性性及及区区域域环环境境,,制制定定各各 项项目目的的发发展展策策略略及及市市场场解解决决方方案案

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针对核心问题,我们的研究视角将从城市层面及市场环境两
个线索展开:
研究线索

城城市市层层面面
??站站在在城城市市发发展展的的轨轨迹迹上上 思思考考,,保保证证项项目目长长期期发发展展 战战略略的的前前瞻瞻性性与与可可行行性性。。 ??基基于于区区域域整整体体发发展展的的角角 度度挖挖掘掘价价值值,,指指导导项项目目整整 体体定定位位及及发发展展策策略略
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市市场场环环境境
??明明确确各各物物业业类类型型的的市市场场 机机会会与与风风险险。。 ??研研究究市市场场环环境境,,判判断断各各 种种物物业业类类型型的的发发展展空空间间及及 市市场场机机会会,,指指导导各各项项目目物物 业业功功能能定定位位及及产产品品方方案案。。

报告思路导图

PPaarrtt11 项项目目开开发发背背景景分分析析

制定企业发展愿景及三个 房地产项目发展目标

PPaarrtt22 城城市市研研究究线线索索
从城市空间发展的角度,结合各 项目地块属性确定区域价值

PPaarrtt33 市市场场研研究究线线索索
市场深入研究,从市场的角度判 断各种物业类型的发展机会

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PPaarrtt44 三三项项目目整整体体发发展展战战略略
PPaarrtt55 三三项项目目定定位位与与物物业业发发展展建建议议
PPaarrtt66 三三项项目目整整体体开开发发策策略略与与经经济济测测算算

鄂尔多斯广场项目—— 定位与物业发展建议
龙湾项目—— 定位与物业发展建议
天骄花园项目—— 定位与物业发展建议

城市概况——鄂尔多斯位于内蒙古中南部,资源得天独厚、极大 丰富,与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”
??鄂鄂尔尔多多斯斯市市位位于于内内蒙蒙古古自自治治区区中中南南部部,,西西、、北北、、东东三三面面被被黄黄河河环环 绕绕,,与与包包头头市市、、呼呼和和浩浩特特市市隔隔河河相相望望,,构构成成内内蒙蒙古古中中部部区区域域经经济济的的 ““金金三三角角””。。南南部部临临古古长长城城,,与与晋晋、、陕陕、、宁宁三三省省毗毗邻邻,,具具有有对对外外开开放放 的的地地缘缘优优势势。。
??全全市市辖辖东东胜胜区区、、伊伊金金霍霍洛洛旗旗等等88个个旗旗区区,,全全市市总总面面积积 88.7.7万万**方方公公里里,,22000088年年末末全全市市常常住住人人口口115599.1.1万万人人,, 东东胜胜区区总总人人口口约约4433万万人人。。 ??随随着着经经济济的的快快速速发发展展以以及及城城市市知知名名度度的的提提高高,,城城市市 的的外外向向特特征征不不断断增增强强,,每每年年新新增增外外来来人人口口将将**1100万万人人。。
??鄂鄂尔尔多多斯斯是是典典型型的的资资源源性性城城市市,,因因 ““扬扬((羊羊))眉眉((煤煤))吐吐((土土))气气”” 著著称称,,其其中中煤煤炭炭储储量量占占全全国国11//66,,天天 然然气气储储量量占占全全国国的的11//33。。
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经济发展——鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势,*年来经济迅 猛发展,城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列

?根据人民网公布的中国城市 最新经济实力排行榜,内蒙古 自治区包头、鄂尔多斯、呼和 浩特3个城市进入全国88个 GDP过千亿元城市榜单;
?中国社会科学院发布的2009 年《城市竞争力蓝皮书》中, 鄂尔多斯市在综合增长竞争力 城市中排名第一;
?鄂尔多斯2008年人均国民生 产总值达到102028元,已超过 北京、上海。在全国城市人均 GDP排名中列第一位。

城市 08年GDP 增长率 排名

包头市 1700亿 20.05% 01

鄂尔多斯 1603亿 22.9% 02

呼和浩特 1294亿
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17.5% 03

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200
0
120000 100000 80000 60000 40000 20000
0

29.7% 290.4

鄂尔多斯历年GDP及增长率

31.0%

29.9%

24.0%

380.4

550.1

800.0

1150.9 25.8%

1603.0 35% 30%
22.9% 25% 20% 15% 10% 5%

2003

2004

2005

2006年

2007

GDP(亿元) 增长率

0% 2008

鄂尔多斯历年人均GDP及增长率

41.9%

43.5%

102128.0 50% 40%

751613.20.5% 56737.6

30%

22.20% 21.4% 39891.2

19.9% 20%

20046.0 25937.5

10%

2003

2004

2005

2006年

2007

人均GDP(元) 人均GDP增长率

0% 2008

收入水*——依托富集的资源基础,人民生活水*得到快速提 升,同时也孕育了大量财富人群

25000 20000 15000 10000
5000 0

鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入(元)

30%

25.7%

24.8%19435 25%

21.7%

8770 72049.3%

11025

16226 1300127.9%

19.8%20% 15% 10%

5%

2003

2004

2005

2006

城镇居民人均可支配收入

2007

0% 2008

增长率

n 2008年,鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达 19435元,同比增加3209元,增长19.8%。
n2008年,全市城镇居民人均工资性收入14339元,同 比增加2453元,增长20.6%,是家庭收入的主要来源, 占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人均经营性收 入2915元,同比增长30.7%,占家庭总收入的比重 14.3%。城镇居民人均财产性收入继续增长,为1166 元,比去年同期增加194元,增长20%。
08年西部主要城市居民人均可支配收入比较(元)

n2008年,城镇单位在岗职工*均工资为36255 元,同比增长13.9%。城镇居民人均可支配收入达 到19435元,增长19.8%。
n每百户城镇居民拥有家用汽车28辆,较上年增加 12辆;拥有移动电话241部,较上年增加18部;拥 有家用电脑48台,较上年增加11台。

25000 20000 15000 10000
5000 0

20861

20267

19435

包头 呼和浩特 鄂尔多斯

16943 成都

15708 重庆

15035 西安

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消费水*——居民消费能力强,但以基本生活消费为主,娱乐休 闲消费占比低,可发展空间大

n2008年东胜区社会消费品零售总额132亿 元,同比增长26%
n2008年城镇居民人均消费性支出19064元, 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。

2008年城镇居民人均消费结构图 元

5.38% 14.30%

25.72%

n消费结构转型升级加快,由温饱型消费向享 乐型和发展型转变,家用轿车、旅游、文化娱 乐、交通通信等消费热点持续升温。

16.52% 4.07%

25000

2008年西部城市人均消费支出比较

7.28%

9.34%

17.38%

20000

19064

食品 衣着 居住 家庭设备用品及服务 医疗保健 交通和通讯 教育文化娱乐服务 其它商品和服务

15000 10000

11147

11455

9034

5000

0
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重庆

银川 鄂尔多斯 兰州

10507 贵阳

9953 昆明

n2008年东胜区每百户城镇居民拥有家 用汽车30辆,街道上悍马、奔驰、宝马 随处可见,被形象描述为“站在大街上看 车展”。

城市发展——随着城市空间拉大,将形成 “一城两片三区”的 空间布局和职能分工,东胜片区将成为区域商贸中心

中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋 ü《鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》 中指出:突出发展中心城市,构筑东胜、康巴什、阿勒腾席 热“一城两片三区”的中心城市总体框架,促进中心城区向 大城市迈进
“一城两片三区” ü“一城” 鄂尔多斯都市区;“两片” 东胜片区与康-阿片区 “三区” 东胜、康巴什与阿勒腾席热区
东胜片区-区域传统商业贸易服务中心
ü随着行政、经济管理功能向康-阿片区转移,东胜片区将 更多担负起区域商贸中心的功能
康-阿片区-新政治经济文化中心
ü康-阿片区作为市政府重点发展的新区,将担负起全市的 行政、经济管理职能

东胜片区
康巴什新区
阿勒腾 席热区

老城区(东胜区)的继续发展与新城区(康巴什与阿镇片区)的快速建设 将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势
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康巴什新区

康巴什新区——定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较 新但生活及商业配套匮乏,居住氛围还没有形成

《《鄂鄂尔尔多多斯斯都都市市区区城城市市空空间间发发展展战战略略规规划划》》中中对对于于康康巴巴什什--阿阿镇镇片片区区的的发发 展展定定位位为为::鄂鄂尔尔多多斯斯市市的的政政治治、、经经济济、、文文化化中中心心。。

城市面貌较新,市政府迁入 ü康巴什新区距离老城区25公里,车程约20分钟。 ü2006年7月31日,鄂尔多斯市府正式迁址新区。 ü目前行政办公区域基本形成,市政府、公安局、国土局、药监局、煤 炭局、林业局等一些行政、事业单位已经迁入。
生活、商业配套在建,居住氛围不佳 ü区域内道路建设完善。 ü生活、商业等配套不齐全,中心商业带处于在建状态。
房地产市场处于起步阶段 ü房地产市场尚不活跃,目前仅在市一中附*的居住板块有揽胜苑、尚 都、翰林院等个别商品房项目在售,其余项目均为行政、事业单位宿舍。 规划的其它居住板块仍处于形成阶段。

康巴什:强力的政策拉动,但与老城联系较弱,未来将主要分担老城分 化出的行政和文化功能
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铁西新区

铁西新区——与老城区联系紧密,一期建设已基本完成,房地 产市场发展迅速。但目前配套设施不完善,入住率不高

二期
铁西
新区
一期

铁铁西西区区一一期期占占地地约约88公公顷顷,,22000033年年55月月开开始始动动工工建建设设,,目目前前一一期期已已基基 本本建建设设完完毕毕,,党党政政综综合*彀旃蟠舐ヂァⅰ⑶揭皆涸骸ⅰ⒅兄行⌒⊙аб岩丫锻度肴胧故褂糜茫 城城市市面面貌貌焕焕然然一一新新。。 铁铁西西二二期期占占地地约约1100公公顷顷,,立立足足城城市市发发展展布布局局,,定定位位于于现现代代化化的的总总部部 经经济济、、商商贸贸金金融融、、行行政政办办公公及及居居住住为为一一体体的的新新城城区区。。二二期期7700%%的的土土 地地已已经经卖卖出出,,部部分分项项目目已已开开工工。。
城市面貌较新,环境较好 ü区政府迁入,党政综*旃舐ァ⑶皆骸⒅行⊙б丫度胧 用,城市面貌较新。 ü环境相对东胜老城区好,绿化覆盖率高。
大规模商业配套在建,配套设施逐渐完善 ü商业配套设施仍待完善,一期火车站附*和二期诃额伦路西侧有 大型商业综合体项目在建。 ü生活服务配套不断增加,东胜区演艺广场;东胜区医院、实验中 学、十二完小全面投入使用。

铁西新区:依托一期的发展基础和与老城的紧密联系,未来将发展成为 本报告是严格鄂保密的尔。 多斯城市发展新的增长极

东胜老城区

东胜老城区——生活、商业配套相对成熟,是城市核心商业 中心,但城市面貌落后,目前处于城市更新/升级发展阶段

随随着着城城市市行行政政管管理理、、经经济济管管理理职职能能向向康康巴巴什什新新区区转转 移移;;东东胜胜远远期期将将成成为为区区域域传传统统商商业业贸贸易易服服务务中中心心,, 重重点点为为居居住住及及都都市市型型工工业业。。

城市面貌落后,处于城市升级、更新阶段 ü城市传统核心区,但城市面貌较差。 ü主要为旧城拆迁改造项目,规模一般较小,同 时由于拆迁困难,城市升级改造进程较慢。
配套相对成熟、但缺少特色 ü生活、商业配套较为成熟。 ü商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两 侧,以大型超市、百货为主。 ü日常生活、娱乐休闲等配套设施供应滞后于经 济发展,满足不了日益增长的需求。

核心 商圈

鄂托克街 鄂尔多斯街

达 拉 特 路

东胜老城区:城市资源丰富,配套完善,城市核心商业中心,目前处于 城市更新/升级发展阶段

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城市各板块发展总结:
铁西新区: 与老城联系紧密,且一期已初步形成 了城市新区的认知,未来将发展成为 鄂尔多斯城市发展新的增长极
东胜老城区: 城市资源丰富,配套完善,城市核心 商业中心,目前处于城市更新/升级 发展阶段
康巴什新区: 有强力的政策拉动,但与老城联系较 弱,未来将主要分担老城分化出的行 政和文化功能
在城市板块功能分化过程中,老城区的功能和地位将如何变化?
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案例——西安、郑州城市板块分化过程

皇城文化旅游区 城市核心商业区

成熟居住区

城市核心商业商贸区 政务办公区

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逐步升级的成熟居住区

由以上城市发展历程,我们可以看到以下发展规律——
新区分化城市部分单一功能,由发展至成熟通常需要10年左右时间;老城区通 过升级更新保留城市核心商服业、成熟居住功能

新新

??部部分分城城市市功功能能外外溢溢,,如如政政府府((行行政政职职能能))、、会会展展、、高高新新产产业业、、 物物流流、、工工业业、、新新兴兴住住区区等等,,会会随随着着城城市市框框架架拉拉大大而而可可能能发发生生

城城 外外溢溢。。

区区

??通通常常新新区区人人口口聚聚集集、、配配套套完完善善直直至至发发展展相相对对成成熟熟需需要要1100年年左左 右右的的时时间间,,铁铁西西、、康康巴巴士士目目前前均均处处于于初初级级发发展展阶阶段段。。

??依依托托城城市市多多年年城城建建配配套套设设施施的的积积累累,,传传承承城城市市文文化化,,作作为为城城

老老 城城 区区

市市对对外外的的窗窗口口,,如如核核心心商商业业、、文文化化设设施施、、城城市市资资源源等等仍仍会会在在 老老城城区区继继续续发发展展,,实实现现更更新新及及升升级级。。 ??同同时时,,老老城城区区在在更更新新与与升升级级进进程程中中,,会会出出现现板板块块异异化化特特征征发发 展展::如如出出现现//形形成成核核心心商商业业区区、、高高端端居居住住区区、、休休闲闲娱娱乐乐区区、、

CCBBDD、、RRBBDD、、CCLLDD等等等等…………

本项目三个地块均位于老城区内部,他们的区域价值如何分化?
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鄂尔多斯城市功能板块——区级政府及行政职能已迁到铁西新 区,未来商业、商务集中区在天骄路沿线及铁西商圈,老城区 仅有核心商业区形成了明确的价值认知

区政府、党政综* 公大楼已迁入

东胜区政府



铁西商圈 (建设中)





铁西商圈:目前以综 合体项目为主,涵盖 酒店、大型商业、写 字楼等物业,未来将 成为铁西新区商业及 商务办公集中区域

天骄路为政打造的商务及景

观大道带,目前大型综合体 天

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及写字楼项目众多,未来将 发展为商务办公集中区域

骄 路

区域内集中了每天百货、鄂尔多斯 购物中心、北国新天地、民生广 场,核心商圈的地位已形成共识















东胜老城区
鄂托克街

核心商业区
伊金霍洛街 杭达 锦拉 路特


鄂尔多斯大街

乌审街

三个项目本体及区域价值研究
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鄂鄂尔尔多多斯斯广广场场 龙龙湾湾
天天骄骄花花园园

项目区位——本项目位于鄂尔多斯东胜区核心商圈,区位优势 十分明显

项目区位:
?项目位于东胜区核心 区域,周边商业、酒 店、银行等设施完 善,城市资源丰富。
周边现状:
?西侧紧邻东胜大酒 店,南侧为伊金霍洛 街,向东至东胜核心 商圈(每天百货、鄂 尔多斯购物中心、民 生广场等)步行仅需5 分钟。
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东胜区政府

天 骄

本项目所在地



鄂托克街
核心商业区

本项目

东胜 核心 商圈

鄂尔多斯大街

铁 路

每天百货

鄂尔多斯购物中心

交通状况——紧邻城市主干道,交通便利;但周边交通流量大 高峰期间堵车现象较为严重

?交通干线:项目北边为宝日陶亥 街,南边为伊金霍洛东街,西面为 杭锦北路,均为城市主干道;
ü伊金霍洛街:为贯穿城市东西的 交通主干道(双向6车道)。由于 伊金霍洛街限制左转,故西侧及北 侧车行的进入性较差;
ü宝日陶亥街:位于老城区中心, 贯穿城区东西(双向4车道);
ü杭锦北路:贯穿城区南北的交通 主干道(双向4车道);
?公共交通:项目周围公交站点较 多,公交系统完善。
ü杭锦北路:1路;2路;3路;5路; 15路;16路;
ü伊金霍洛街:8路;15路;16 路;
ü宝日陶亥街:9路;7路。
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杭锦北路

本项目 地块

宝日陶亥街 伊金霍洛东街

达拉特路

周边资源——城市资源丰富,商业、学校、医院、银行、超市 等设施完善

类别

典型设施

每天百货

购物中心

商业

实达商场 宝如意商场

民生广场

新华书店

教育

市一中 区第二幼儿园

酒店

东胜大酒店 宏业宾馆

医院

市中心医院

银行网点

其他

中国移动营业厅 大中电器

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KFC、必胜客

区第二幼儿园 市民小广场

新华书店

中心医院 东胜大酒店
中国银行分行

本项目 地块

每天百货

大兴 购物 广场

实达商场
宝如意 商场
民生广场

购物中心

市一中

项目四至——项目地块四面临街,与东胜大酒店隔街相望,标识 性强

杭锦北路

本项目 地块

宝日陶亥路

杭锦北路
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东胜大酒店

东边小路 伊金霍洛街

项目现状——地块内部现状建筑较多,包括六栋六层*房、蒙 佳宾馆、党校等,其中蒙佳宾馆和党校为拆迁难点

党校
本项目 地块

办公楼

蒙佳宾馆

安厦小区

n党校:整体迁往康巴什新区,目前新址在建; n蒙佳宾馆:三星级宾馆,位于杭锦北路与伊金霍洛街交汇处,于08年翻修完毕; n安厦小区:项目地块东部,六栋六层居民楼,04年建成,居民约450-500户; 本报告是n*旄癖C芄摹 楼:地块北部,东胜区政府下属单位办公楼,约十一家单位。

技术指标——项目占地约4.1万*米,容积率6.8,总建面约28万*
前期规划设计方案(示意)

n地块指标: ü占地面积:40831*米; ü容积率:6.8。 n拆迁成本&回迁补偿: ü党校搬迁:按照2000万元计算; ü蒙佳宾馆:1.2万*米; ü商铺:7800*米(回迁比例1:1); ü住宅:3.2万*米(回迁比例1:1.1); ü本报车告是库严格:保密的1。33个,按照10万元/个拆赔。

× ×

×

属性界定——城市核心商业区,大型综合体项目
nn城城市市核核心心商商业业区区
————中中心心城城区区核核心心商商圈圈,,周周边边商商业业设设施施和和城城市市资资源源丰丰富富
nn大大型型综综合合体体
————鄂鄂尔尔多多斯斯标标志志性性建建筑筑物物 ————超超五五星星级级酒酒店店、、商商业业、、住住宅宅多多种种物物业业为为一一体体
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三个项目本体及区域价值研究
本报告是严格保密的。

鄂鄂尔尔多多斯斯广广场场 龙龙湾湾
天天骄骄花花园园

区位及交通——位于东胜老城区,距离城市核心商圈1.5公里, 紧邻城市主干道鄂尔多斯大街,交通环境良好

项目位置: ?铁路将鄂尔多斯分为两 个区,铁路以东为东胜 老城区,铁路以西为铁 西新区。 ?本项目位于东胜老城 区,紧邻城市主干道鄂 尔多斯大街,地理位置 优越。
交通环境: ?本项目三面临路,周边 交通便利,距离老城核 心商圈仅1.5公里,距离 新区区政府2.5公里。
本报告是严格保密的。

天 骄 路
东胜区政府
距离区政府约 2.5公里

鄂托克街

东胜 核心 商圈

距离心核商1.5圈公里

鄂尔多斯大街

铁 路
铁路西:铁西新区

铁路东:东胜老城区

区域认知——受亿利集团两个高端楼盘的拉动,区域价值提 升,城市高端居住区的形象已被市场认知

?依托开发商品牌、优势 地段、及产品品质,亿利 滨河湾和城市华庭成为鄂 尔多斯高端楼盘的代表。 项目所在区域的高尚住区 形象已被客户广泛认知。
?滨河湾:建面30万* 米,容积率:1.92,均价 6200元/*米。 09年6月 14日开盘,推出200余 套,开盘销售约120套。
?城市华庭:住宅13万* 米,商业3万*米。住宅 已全部售完,商业在售均 价2.8万/*米。

吉 劳 庆 路
亿利.滨 河湾

伊 化 路
本 项 目

亿利.滨河湾

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鄂尔多斯大街
亿 利. 城 市 华 庭 乌审街

亿利.城市华庭 亿利.城市华庭

资源及规划利好——项目紧邻东胜景观河(在建),西侧商业 为政府规划酒吧街,资源优势突出

酒吧一条街:
?今年东胜区着力打造 “三街”:文化娱乐一 条街、酒吧一条街和精 品餐饮一条街 ,分别 位于康和丽舍南,吉劳 庆南路和景观河两岸;
?本项目西侧即为规划 中的“酒吧一条 街” ,集餐饮、娱乐、 休闲、商务于一体,未 来将成为城市重要的高 端休闲娱乐场所。

吉劳庆南路: 酒吧一条街
1 鄂尔多斯大街

本项目 2
3

乌审街

天 骄

羊场壕 景观河



1 市医院 2 广厦医院 3 市二中

东胜景观河:
?本项目西侧为东胜08 年启动的精品工程景观 河,其北起天骄北路, 南至三台基水库,全长 3.5公里,总占地面 积约6鄂5尔公多顷斯;大街
?景观河由原来的羊场 壕改造,设有多处跌水 和景观水面,河两岸打 造有文化娱乐一条街, 将成为城市景观廊道重 要一部分。

“东胜景观河”+“特色酒吧街”+“医院、学校、商业等配套设施完善”
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地块现状及四至——地块三面临路,东面为住宅小区等建筑,地 块内以*房为主,现已拆迁过半

吉劳庆南路
地块西边界
地块内待拆建筑
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地块内北部临街待拆建筑

吉 景劳 观庆 河南


鄂尔多斯大街 乌审街

鑫牛大厦及酒店 大兴花园小区 西南侧广厦医院及广场

经济技术指标——总占地约11万*米,整体容积率为2.3,总建 面约25万*(地上),其中商业(酒吧街)地上面积约3.5万 *米
主要经济技术指标: ? 规划总用地面积:109886.6*米 ?现有规划方案(可变动): ?容积率:2.3 ?建面:商业约3.5万;住宅22万 ? 建筑密度:24% ? 绿地率:不小于40%
其他条件: ?拆迁成本:300万/亩 ?退线:建筑后退规划道路红线东南西北四 个方向分别为9米、9米、18米、35米。
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属性界定——城市高尚居住区,资源优势突出的高端社区
nn城城市市高高尚尚居居住住区区
————城城市市中中心心区区位位,,城城市市资资源源丰丰富富,,交交通通环环境境良良好好 ————品品牌牌开开发发商商打打造造高高端端楼楼盘盘提提升升区区域域**台台 ————已已形形成成高高尚尚居居住住区区的的市市场场认认知知
nn资资源源优优势势突突出出的的高高端端社社区区
————紧紧邻邻在在建建的的城城市市唯唯一一景景观观河河 ————西西侧侧即即为为政政府府重重点点打打造造的的酒酒吧吧一一条条街街 ————周周边边医医疗疗、、教教育育、、商商业业等等配配套套设设施施完完善善
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三个项目本体及区域价值研究
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鄂鄂尔尔多多斯斯广广场场 龙龙湾湾
天天骄骄花花园园

项目区位——中心城区南部边缘板块,距离城市核心商圈仅1公 里,项目被多条城市主干道环绕,交通条件良好

项目区位:
?位于东胜老城区南 部,属于城市中心向 南的自然蔓延带。距 离老城核心商圈仅1公 里,一定程度上受到 核心商圈的辐射。
?地块北侧城市意向最 强,往南城市意向依 次减弱。
交通环境:
?本项目北临乌审东 街,东起达拉特路, 西侧紧邻杭锦路,纺 织街穿过地块南部, 周边交通便利。
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天 骄 路
东胜区政府

核心 商圈

鄂尔多斯大街

铁 路
铁路西:铁西新区















铁路东:东胜老城区

乌审街 纺织街

周边环境及资源——周边以低端服务型商业为主,满足区域人 群日常生活所需,具备一定的生活氛围
项目东侧:鑫通综合市场。达拉特南路与乌 审街交汇处,南接鄂尔多斯纺织城。 ?建筑面积16000*方米。主要经营日用百 货,服装鞋帽,家用电器,文化工艺等十几 个大类商品。以低端商品为主,主要吸引周 边居民及城市南部的中低端消费者。 ?租金:内部50-60元/月.*米;临街商铺: 70-80元/月.*米。租期:一年
项目西侧:金洲新苑小区商业街 ?社区临街商业,地上2层。商铺数量约20多家,以生活服务 型商业为主,主要服务对象为周边居民。 ?经营内容:便利店、烟酒、药店、美容美发、美容、餐饮、 网吧、汽车维修服务等。 ?本租报告金是严格:保密6的0。-70元/月.*米。

周边环境及资源——项目东侧为鄂尔多斯市羊绒一条街,羊绒 商户聚集,商贸氛围浓厚
乌审街





东胜区法院

锦 路

北地块

拉 特



纺织街

金洲新苑小区商业街

南地块
商铺

?项目西侧隔杭锦路为以餐饮为主的二层临街商业,经营状况一般; ?项目东侧为羊绒一条街,是鄂尔多斯羊绒商铺分布最为密集的区域,商贸氛围浓厚。
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华容商厦 羊绒城

地块现状及四至——地块整体呈矩形,被纺织街分为南北两个 地块,内部有大量待拆建筑
乌审街

乌审街
杭锦路
纺织街
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杭 锦 路


北地块 拉




纺织街
南地块

达拉特路 地块内部待拆*房
南地南块地边块界

经济技术指标——总占地约18万*米,总建面约49万*米(地上),其中 北区总建面约32万*(地上),南区总建面约12万*(地上)

现有规划方案(可变动):

还建小学
北地块
南地块
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北地块

项目 总用地面积 总建筑面积(含地 下) 容积率
居住户数
地上总建面
1)住宅建筑面积 2)公建面积
商业 办公 酒店 小学 活动中心等

规模(万*) 14.7 41.4
2.2 1483 32.4 16.3 16.1
6.6 7.2 1.3 0.8 0.2

南地块 项目 总用地面积 总建筑面积(含 地下) 容积率 地上总建面 展销&商业 办公 酒店 现状办公

规模 3.1
16.8
4.1 12.6
3.9 4.8 2.2 1.7

n还建小学:北地块东南角 原有小学将还建在西北角, 建面约8000*

南地块:现状规划以商业、办公、酒店为主。考虑到本项目南侧区域,未来将进行大规 模城市改造,建议将南区用地保留,于后续土地开发时统筹考虑。

属性界定——中心城区边缘板块,成熟生活区,大规模开发
nn城城市市中中心心区区边边缘缘板板块块,,成成熟熟生生活活区区
————城城市市中中心心区区边边缘缘,,城城市市蔓蔓延延带带上上 ————距距城城市市核核心心商商圈圈仅仅11公公里里,,交交通通条条件件良良好好 ————商商业业氛氛围围浓浓厚厚,,生生活活配配套套设设施施较较为为完完善善
nn大大规规模模开开发发项项目目
————总总规规模模约约5588万万**米米,,住住宅宅、、商商业业等等多多种种物物业业形形式式 ————大大盘盘综综合合价价值值,,产产品品复复合合,,配配套套设设施施完完善善
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依托各地块的本体属性,整合地块所在区域价值

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鄂鄂尔尔多多斯斯广广场场————核核心心商商业业区区
??关关键键词词::复复合合的的、、聚聚集集的的、、丰丰富富的的、、 标标签签的的
龙龙湾湾————高高尚尚居居住住区区
??关关键键词词::景景观观的的、、高高尚尚的的、、宜宜居居的的、、 休休闲闲的的
天天骄骄花花园园————成成熟熟生生活活区区
??关关键键词词::大大规规模模的的、、舒舒适适的的、、便便利利 的的、、共共享享的的

报告思路导图

PPaarrtt11 项项目目开开发发背背景景分分析析

制定企业发展愿景及三个 房地产项目发展目标

PPaarrtt22 城城市市研研究究线线索索
从城市空间发展的角度,结合各 项目地块属性确定区域价值

PPaarrtt33 市市场场研研究究线线索索
市场深入研究,从市场的角度判 断各种物业类型的发展机会

本报告是严格保密的。

PPaarrtt44 三三项项目目整整体体发发展展战战略略
PPaarrtt55 三三项项目目定定位位与与物物业业发发展展建建议议
PPaarrtt66 三三项项目目整整体体开开发发策策略略与与经经济济测测算算

鄂尔多斯广场项目—— 定位与物业发展建议
龙湾项目—— 定位与物业发展建议
天骄花园项目—— 定位与物业发展建议

整体市场——05-07年鄂尔多斯房地产市场需求旺盛,供给失衡, 一直处于卖方市场

??22000055年年至至22000077年年房房地地产产开开 发发投投资资、、竣竣工工、、商商品品房房销销售售 面面积积均均逐逐年年增增长长,,尤尤其其是是商商 品品房房销销售售面面积积增增长长稳稳定定,,增增 长长率率均均在在7700%%以以上上。。 ??22000055年年-2-2000077年年商商品品房房销销 售售面面积积均均大大于于当当年年竣竣工工面面 积积,,需需求求十十分分旺旺盛盛,,房房地地产产 供供需需失失衡衡一一直直处处于于卖卖方方市市场场。。 ??房房地地产产价价格格**几几年年增增长长异异 常常迅迅速速。。22000066年年房房屋屋均均价价为为 11880000元元//**,,22000088年年已已经经上上 涨涨到到44000000多多元元//**米米。。
本报告是严格保密的。

单位: 300 万*米
250
200
150
100
50
0
房地产开发投资 竣工面积 销售面积 销售额

22000055--22000099年年11--44月月年年东东胜胜区区房房地地产产开开发发指指标标
万*米

2005年
10.07 32.83 77.81 13.98

2006年
28.75 128.25 153.76 33.67

2007年
54.05 120.93 275.84 87.76

2008年
111.46 170.17 139.82 51.15

2009年1-4月 210.2
103 38.3

整体市场——2008年市场发生转变,房屋销售面积出现下滑,但 价格仍然保持增长,09年1-4月份市场仍处于疲软期

??22000088年年受受经经济济形形式式影影响响,,市市场场出出 现现剧剧烈烈波波动动,,22000088年年第第一一季季度度成成交交 量量出出现现快快速速下下滑滑,,第第二二、、三三季季度度成成 交交量量有有所所回回升升,,主主要要是是由由于于刚刚性性需需 求求造造成成的的;; ??22000099年年11-4-4月月开开发发投投资资额额、、竣竣工工面面 积积同同期期相相比比均均保保持持较较高高的的增增长长率率,, 后后续续商商品品房房供供应应比比较较充充裕裕。。但但房房屋屋 销销售售面面积积则则出出现现较较大大幅幅度度下下降降,,增增 长长率率为为-4-422.3.3%%,,但但销销售售额额却却只只有有- 77%%左左右右的的下下降降幅幅度度,,主主要要是是22000099 年年鄂鄂尔尔多多斯斯房房屋屋均均价价仍仍然然保保持持较较高高 增增长长势势头头造造成成的的;; ??根根据据对对鄂鄂尔尔多多斯斯房房地地产产市市场场调调 研研,,我我们们发发现现22000099年年55月月份份后后,,鄂鄂 尔尔多多斯斯整整个个市市场场行行情情出出现现快快速速转转 变变,,项项目目成成交交量量也也快快速速上上升升。。
本报告是严格保密的。

1,600,000 1,400,000

2007Q4-2008Q4销售面积及销售额度

1,200,000

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

0
销售面积 销售额(万元)

2007Q3 594,817 219,623

2007Q4 1,464,729
432,670

2008Q1 27,918 12,081

2008Q2 346,517 134,705

2008Q3 973,639 339,386

2008Q4 50,140 25,351

2009年1-4月 房地产开发投资额(万元) 房屋竣工面积(*方米) 商品房销售面积(*方米) 商品房销售额(万元)

数量 210189 4004909 103005
38374

增长率(%) 43.6 37.4 -39.7 -7.4

整体市场——从09年5月份开始,市场出现回暖迹象

5府以商5府以商002路及圈多2路及圈多00、宝等0个、宝等0个9伊泰大9建年伊泰大建年煤鑫商设拆煤鑫商设拆路商业项迁路商业项迁、圈圈目总、圈圈目总伊、建、面伊、建、面化鄂设涉积化鄂设涉积北尔用及是北尔用及是路多地住2路多地住20和斯的户00和斯的户08三恰拆28年三恰拆20年台特迁00的台特迁00的基北。00两基北。0两多水商多倍水商倍家库圈家,库圈,。、、。达、、拆达羊再拆到羊再迁到场就迁2场就改20壕业改0壕业0造0景商多造景商多重观圈万重观圈万点河、*点河、*包片大方包片大方括区润米括区润米包,发,包,发, ————东东胜胜区区建建设设局局
…也 开降带…也 开降带…很 始…来…很 始…来0快 销…大0快销…大88。 售从量年。售从量年0量0刚以0量0刚以8989大性前年年大性前年年幅需,受3幅需,受3月下求月鄂到下求鄂到开滑,开尔政滑,尔政始,另始多策,另多策,消一,斯影消一斯影市费方市房响费方房响场者面场地,者面地,又观是又产鄂观是产鄂逐望经逐市尔望经市尔渐情济渐场多情济场多好绪危好发斯绪危发斯转很机转展市很机展市,浓对,非场浓对非场一,本一常也,本常也方但地方迅受但地迅受面价人面速到价人速到是格并是,冲格并,冲*没没*房击没没房击两有有两价 ,有有价 ,年下造年涨 5下造涨 5月拆成月拆的成的份迁份迁 什什么么影影响响,,因因此此客客户户又又开开始始买买房房了了,,现现在在的的市市场场又又热热起起来来 了了…………
————华华研研水水岸岸销销售售代代表表访访谈谈
况况有有…些…些…下…下从滑从滑2,2,00客0客07户7年户年观到观到望2望20的00的08比8年比年较,较,多整多整了体了体。市。市场场出出现现波波动动,,项项目目销销售售情情 选选我择我择认多认多为了为了一,一,方客方客面户面户是买是买大房大房势子势子有也有也些开些开影始影始响理响理,性,性另,另,外不外不也 像也 像是 以是 以这 前这 前几 那几 那年么年么开冲开冲发动发动量了量了大 。大 。,,
————万万正正集集团团王王部部长长
本报告是严格保密的。

?由于08-09年拆迁量大, 同时08年市场观望情绪 较重。至09年5月之后, 需求集中释放,市场出 现回暖迹象;
?全球经济危机对鄂尔多 斯消费者造成的实际影 响很小,市场购买力基 本未受影响。

分物业市场研究——由于本项目设计住宅、商业、办公、酒店、 公寓等多种物业,因此我们对于各物业市场进行深入研究
住宅市场 写字楼市场 酒店市场 公寓市场 商业市场
本报告是严格保密的。




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