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2)王家湾项目定位深化及业态规划建议(330

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王家湾项目商业定位深化及业态规划建议 2009-3-10 1 前言 本报告是继前期已经完成的《王家湾商业定位报告》及《王家湾项目运营发展建 议报告》的基础上,对项目定位进行深化和补充,并提出项目商业业态规划和布 局建议。 ? 通过对项目区域商业市场的深度和专项研究,本报告的定位更具依据,项目定 位为集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体综合性的购物中心完全是可行的,符合对 王家湾商圈发展的趋势。 ? 本报告通过商业业态的特点,借鉴类似项目的案例,结合本项目自身物业条件 和规划特点,提出项目业态规划布局建议。 ? 本报告通过对项目销售价格的评估,测算项目投资收益产出,确定项目投资如 何*衡,未来预期的收入以及商业的经营方式。 2 项目整体发展战略回顾 进一步定位深化 商圈定位 项目目标消费群定位 报 明确 告 框 项目功能定位 项目市场定位 项目经营定位 架 解 确定 析 项目业态定位 项目业态规划建议 项目业态布局 预判 项目价值预判 项目投资估算 如何实现项目投资估算*衡 经营方式的选择 3 项目整体发展战略回顾 项目内部因素判断 项目规模属于中型百 货规模,业态覆盖面 有限; 处于王家湾商圈核心 地段,商业氛围浓厚, 但整个商圈体量面临 南移趋势,使项目处 于孤立局面; 项目道路系统,交通 系统均配套完善,远 期还有地铁规划,有 效增强项目商圈辐射 范围 项目外部因素判断 从武汉商圈格局发展, 钟家村商圈发展受到很 大制约,王家湾将有望 成为汉阳核心商圈; 项目5公里半径内的拥 有50万人口的消费力, 为项目提供充足的客群 基础; 项目面临王家湾商圈内 剧烈的竞争,商圈体量 大,业态全; 项目市场机会点挖掘 王家湾商圈业态已经包含超 市、百货、专业卖场、专卖 店、电影院、娱乐休闲等, 业态齐全。但整个商圈内档 次较低,时尚流行类品牌专 卖店少,餐饮娱乐休闲业态 较为稀缺; 目前王家湾商圈内的各集中 商业,规划设计一般,很难 留住消费者。本项目可增设 体验点,使消费者寓休闲、 娱乐、游玩于购物之中,延 长消费者在商场中停留的时 间,快速提升项目的人气。 4 项目整体发展战略回顾 差异化 经营 打造体 验点 打造本案核 心竞争力 王家湾商圈商业竞争非常激烈,本案寻求 突破,唯有从以下两方面来打造自身的核 心竞争力: 一是走差异化的道路,升级和补充业态; 二是提升消费者购物体验,打造购物体验 点,增强项目的旅游价值和娱乐性。 5 项目整体发展战略落实 差异化经营 打造体验点 明确项目商圈在哪里 明确项目的目标消费群体是那些 明确项目的市场定位是什么 明确项目的功能定位是什么 明确项目的经营定位是什么 明确项目的业态如何规划 明确项目经营方式如何选择 6 第一部分:定位深化 7 商圈定位——范围 ?核心商圈(1KM范围 内):项目最为重要的 商圈辐射范围,但也是 项目竞争最为激烈的商 圈。 ?外延商圈(3-5KM):该商圈是项目最远能辐射区域,已基本覆盖 整个汉阳区域及汉口部分区域。但该商圈由于受到武广、江汉路、钟 家村商圈的影响,客户到达本项目有限。 ?延伸商圈(1-3KM范 围内):该商圈已辐射 汉阳中心城区中部区域 、沌口及蔡甸等。并且 目前这个区域内商业体 量小,市场竞争压力小 ,均有交通系统达到, 该商圈是本项目重要的 客流区域。 商圈定位——特征~商圈级别 钟家村规划为市级商业中心,王家湾规划为市级商业副中心,区域商业潜力 被低估,未来发展前景看好 目前,汉阳片区已成型的商圈有三个 ,分别为钟家村商圈、王家湾商圈和 沌口商圈,本案处于王家湾商圈。 十一五规划中,钟家村规划为市级商 业中心,十升路(王家湾)、四新、 沌口等地规划为市级商业副中心(指 在居民稠密区、历史商业集中路段、 公共交通集散地、新兴大型住宅区周 边设置的区域性商业服务中心)。 9 商圈定位——特征~商圈体量 王家湾商圈商业体量超过40万方,商业业态齐全,市场已进入白热化 竞争阶段。 王家湾商圈内已有、在建和规划 中的大中型商业单体的总体量已 超出40万方,以该商圈5公里以 内的总人口为50万人计算,根据 人口及消费能力确定法,根据国 际经验,1万*方米的商业面积必 须支持的服务系数为87114。商 圈内所支持的项目体量为7-8万* 方米。 大中型单体商业 主营业态 规模 (万㎡) 说明 汉商21世纪中心 百货、家乐福生活超市、 餐饮娱乐、家电家居 8 规划扩建至 12万㎡ 国美、工贸、苏宁 家电专业卖场 1.9 金马、好美家 家居 3 武汉摩尔城 超市、百货、百货、餐 地上9.5 饮、影艺、娱乐 地下4.5 在建 大洋百货 中档百货 3-4 在建 欧亚达 家居 6 规划 合计 46(含扩建、在建和规划) 商业项目适宜的规模X=(该项目辐射的消费人口×区域城镇居民人均可支配收入)/87114。目前汉阳人均 可支配收入=12866(按2006年水*,*均涨幅10%计算)王家湾商圈可辐射人口=50万 X=(12866×500000)/87114=73845*方米 10 商圈定位——特征~商圈资源 所处区域内大型住宅和经济开发区大量工业企业分布,为商业消费囤积 大量人流。 ? 大型住宅区:玫瑰苑、南国明珠、国信新城、碧水晴天、新澳蓝草坪…… ? 大型企业:武烟、九州通、神龙、晨鸣纸业、冠捷、唯冠、海尔、美的…… 武烟 东风总部 11 商圈定位——客户导入~轨道交通 城市轨道交通规划将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位,将使得商业进一步向 该区域聚集,钟家村商圈地位将进一步降低,王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的 中心。 武汉市最新修编的轨道交通线网规 划:线路全长530公里,由3条市 域快线,9条市区线构成,设站 309座。 9条市区线,相“扣”成环成网,覆



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